Квартирне питання: Вартість оренди житла в Києві зросте до осені

ФОТО З ВІДКРИТОГО ДЖЕРЕЛА

Осінь – це не тільки час зростання ділової активності, а й традиційне збільшення попиту на оренду житла, який формують студенти та трудові мігранти. Втім, зростання попиту супроводжуватиметься збільшенням вартості оренди. Розбираємося, наскільки і чому.

БІЛЬШЕ НОВИН ОСВІТИ, УКРАЇНИ  ТА СВІТУ НА НАШІЙ СТОРІНЦІ У ФЕЙСБУЦІ – Ukr.life – Українське життя  СТАВТЕ “ЛАЙК” ТА ЗАВЖДИ БУДЬТЕ В КУРСІ ПОДІЙ

Почому нині житло в Києві

На динаміку вартості оренди житла впливають такі фактори: попит, динаміка курсу валют, сезонність, зростання комунальних тарифів. І хоча орендодавці зазвичай вказують вартість найму житла у форматі “ціна + комунальні послуги”, але це прямим чином впливає на загальну вартість і привабливість тієї чи іншої квартири для потенційного квартиронаймача. Комунальні тарифи зростатимуть: Кабмін обмірковує підвищення вартості газу для населення, після чого зросте вартість гарячої води та опалення, також можна прогнозувати подальше зростання ціни на електроенергію та на інші складові, що входять до “комуналки”.

“Протягом останніх декількох років вартість послуг ЖКГ і вартість енергоресурсів суттєво впливають на вартість оренди. Особливо це відчувається в найдешевшому ціновому сегменті. Так само курс валют має свої важелі впливу на ціноутворення, адже власники житла за старою звичкою хочуть еквівалент орендної плати у твердій валюті, а доходи більшості орендарів – в національній гривні. При цьому різкі скачки курсової різниці – це привід перегляду і коригування вартості оренди”, – зазначає Олег Приходько, генеральний директор девелоперської компанії GREENOL.

На думку Ростислава Симонова, керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, головним чинником зростання оренди є щорічний приріст населення в місті Києві (близько 20 тис. осіб на рік). “Київ є центром тяжіння умів і фахівців, тож дедалі більше українських компаній воліють відкривати центральні офіси саме в Києві. Ба більше, IT-сектор бурхливо розвивається в Україні. Оскільки ми займаємо у світі передові позиції за рівнем підготовки IT-спеціалістів, дедалі більше міжнародних компаній відкривають свої представництва в Україні і пропонують нашим фахівцям “неукраїнські” зарплати, тим самим стимулюючи підвищений попит на орендне житло”, – підкреслює експерт.

БІЛЬШЕ НОВИН ОСВІТИ, УКРАЇНИ  ТА СВІТУ НА НАШІЙ СТОРІНЦІ У ФЕЙСБУЦІ – Ukr.life – Українське життя  СТАВТЕ “ЛАЙК” ТА ЗАВЖДИ БУДЬТЕ В КУРСІ ПОДІЙ

Іншим фактором є зростання цін на первинну нерухомість у Києві. Через зростання собівартості будівництва ціни на житло продовжують зростати, і багато покупців вирішують орендувати житло. Звісно, такі покупці мають вибір – вторинний ринок. Однак механізм іпотеки в Україні є дуже дорогим і тому недоступним для більшості потенційних позичальників і порівняно з можливістю купити первинну нерухомість від забудовників на виплат.

За даними компанії SV Development, доларовий еквівалент середньої вартості оренди житла в столиці цього року практично не змінювався: однокімнатні квартири – близько 280 дол., “двійки” – приблизно 380 дол., “троячки” – 455 дол. Більш дешеві варіанти оренди житла можна знайти в передмістях столиці. Там пропонується достатня кількість варіантів оренди в новобудовах, але програти можна на “повній ціні” – збільшення часових витрат на проїзд до столиці і фінансових витрат на цьому.

Динаміка вартості оренди квартир у Києві в розрізі районів

За даними АН “Благовіст”, в липні 2018 року було проведено 306 операцій з оренди нерухомості в Києві, що порівнянно з показниками червня. При цьому рівень витрат на оренду виріс на 3%, склавши 275 тис. дол.

Категорія об’єктів вартістю до 500 дол. на місяць склала 47%. У цьому сегменті було представлено 1-2-кімнатні квартири, переважно в Дарницькому і Святошинському районах. Найбільш бюджетним варіантом у липні стала 1-кімнатна квартира на вул. Лісковській (Деснянський р-н) площею 32 кв. м, яку було здано за ставкою 5000 грн/міс.

БІЛЬШЕ НОВИН ОСВІТИ, УКРАЇНИ  ТА СВІТУ НА НАШІЙ СТОРІНЦІ У ФЕЙСБУЦІ – Ukr.life – Українське життя  СТАВТЕ “ЛАЙК” ТА ЗАВЖДИ БУДЬТЕ В КУРСІ ПОДІЙ

У ціновому діапазоні 500-1000 дол. проведено 33% операцій. У цій категорії фаворитами були 2-3-кімнатні квартири в Голосіївському, Шевченківському та Печерському районах.

У ціновому діапазоні 1000-2500 дол. частка операцій склала 13%. Тут лідерами стали Печерський і Шевченківський райони. У категорії елітних об’єктів від 2500 дол. частка угод склала 7%. Тут превалювали Печерський та Голосіївський райони. У цьому сегменті будинки склали 29%, об’єкти нежитлового фонду – 14%, квартири – 57%.

Оцінки попиту

Ситуація на ринку оренди житла багато в чому залежить від рівня попиту, тобто вона не відрізняється від будь-якого іншого ринку, де ціна товару або послуги залежить від попиту і пропозиції. “Ринок оренди житла – один із тих ринків, на якому існує ціновий баланс між попитом і апетитами власників орендного житла. Позаяк цей ринок є різнотипним, то кожен потенційний орендар може підібрати собі житло на свій власний гаманець”, – каже Олег Приходько.

Експерти по-різному оцінюють перспективи динаміки попиту. За словами Олени Біберової, генерального директора АН “Благовіст”, попит зростатиме на житлову нерухомість, що є традиційним для осені.

БІЛЬШЕ НОВИН ОСВІТИ, УКРАЇНИ  ТА СВІТУ НА НАШІЙ СТОРІНЦІ У ФЕЙСБУЦІ – Ukr.life – Українське життя  СТАВТЕ “ЛАЙК” ТА ЗАВЖДИ БУДЬТЕ В КУРСІ ПОДІЙ

“Осіннє зростання попиту більшою мірою пов’язано з міграційними процесами, спрямованими на пошук великих доходів населення та з початком нового навчального року у вишах столиці. Водночас відкрилися ринки праці в європейських країнах, що знизило привабливість столичних компаній як вигідного роботодавця. І хоча Київ все ще тримає пальму першості в середньоринковій заробітній платні у країні, потік трудових мігрантів до Києва не показує суттєвого зростання. З іншого боку, потоку представників іноземних компаній очікувати теж не варто. Тому, як і торік, у пріоритеті серед квартиронаймачів будуть недорогі квартири з гарним свіжим ремонтом у стані “не совок”, – додає Олег Приходько.

Поряд з тим, на думку Ростислава Симонова, осінній попит, найпевніше, залишиться на попередньому рівні. “Я не прогнозую зростання попиту на оренду житла – для цього просто немає джерел. Студенти собі ще з літа шукають варіанти розміщення, а кількість внутрішніх трудових мігрантів, які приїжджають і від’їжджають, є приблизно урівноваженим”, – вважає Сергій Костецький, експерт з нерухомості консалтингової компанії SV Development.

БІЛЬШЕ НОВИН ОСВІТИ, УКРАЇНИ  ТА СВІТУ НА НАШІЙ СТОРІНЦІ У ФЕЙСБУЦІ – Ukr.life – Українське життя  СТАВТЕ “ЛАЙК” ТА ЗАВЖДИ БУДЬТЕ В КУРСІ ПОДІЙ

За оцінками експертів, попит на оренду житла зростатиме і в найближчій перспективі. “Ми очікуємо зростання попиту на орендне житло в перспективі 1-2 років унаслідок зростання цін на первинну нерухомість, відсутність іпотек та підвищення попиту з боку молодих фахівців, які не є ідеологами власного житла”, – зазначає Ростислав Симонов.

Наскільки подорожчає оренда восени

За словами Сергія Костецького, вартість оренди житла в Києві буде зростати порівняно з рівнем девальвації гривні, зростання комунальних тарифів тощо. “Тіло” вартості безпосередньо оренди в доларовому еквіваленті залишається практично незмінним. Безсумнівно, що власники квартир врахують липнево-серпневу девальвацію. Нехай курс гривні виріс “лише” на 1-1,5 грн, але у разі подальшого здешевлення гривні цінники на оренду зростатимуть.

“Для істотного зростання вартості оренди ніяких передумов немає. Осінні коригування можливі лише з огляду на комунальні платежі і, можливо, з ослабленням гривні. На жаль, масового зростання доходів населення не спостерігається, а це означає, що власники не зможуть підняти ціни на підставі збільшення платоспроможності місцевого населення”, – пояснює Олег Приходько.

Експерти оцінюють ймовірне осіннє зростання цін на оренду житла в межах 5-10%. Як зазначає Олена Біберова, зростання орендних ставок спостерігалося й протягом літа. Восени можлива зміна ставок у межах 10%. Причиною стане підвищений сезонний попит і зміна курсу долара. “Оренда вже демонструє зростання від початку 2018 року. Ми очікуємо зростання ще на 5% до кінця цього року”, – додає Ростислав Симонов.

БІЛЬШЕ НОВИН ОСВІТИ, УКРАЇНИ  ТА СВІТУ НА НАШІЙ СТОРІНЦІ У ФЕЙСБУЦІ – Ukr.life – Українське життя  СТАВТЕ “ЛАЙК” ТА ЗАВЖДИ БУДЬТЕ В КУРСІ ПОДІЙ

Поряд з тим це усереднені оцінки, і в кожному конкретному випадку динаміка зростання буде змінюватися під впливом попиту й пропозиції залежно від стану і місця розташування самого об’єкта оренди.

Як зазначає Сергій Костецький, зараз середнє співвідношення орендодавців і охочих зняти житло в Києві – приблизно 20 до 1, тобто на ринку спостерігається величезний надлишок житла під оренду. При цьому власники квартир не схильні демпінгувати. На їхню думку, вартість оренди і так низька. Багато потенційних орендодавців взагалі йдуть з цього ринку. Це стає абсолютно не вигідно, тому що термін окупності у разі надання в оренду наближається до 30 років, на тлі 7-8 років раніше.

112