Купуєте квартиру? Будьте обережні. Шахрайство на кожному кроці

Фантазія професійних ошуканців невичерпна: використовуються підставні особи, підкуповуються нотаріуси, складаються спеціальні договори на користь аферистів… Шахраї заради угоди можуть змінити номери квартир на поверсі, назву вулиці на будинку. Способи обману постійно вдосконалюються. Що придумають наступного разу винахідливі шахраї, часто важко передбачити.  Спробуємо описати найбільш поширені випадки обманних технологій та засоби вашого захисту від шахраїв на ринку нерухомості.

І так – схема шахрайства «заробіток на авансах».

Розпочинається все з того, що ви знайшли за спокусливою ціною привабливий об’єкт нерухомості. При узгодженні ціни вам зазвичай ще її зменшують. З’явившись у попередньо погоджений час, ви знайомитесь із власником квартири, який, безумовно, викликає враження чесної, порядної людини. На ваше прохання пред’явити документи на майно, власник, скоріш за все, надасть ксерокопії документів. На ваше запитання: «А де ж оригінали?», буде відповідь, що вони знаходяться у відповідній службі по реєстрації майна для отримання витягів та інших документів, необхідних для укладення договору купівлі-продажу. Вас заспокоять, що все гаразд і що це така процедура. Потім вам запропонують укласти договір про наміри (або попередній договір) та передати завдаток, як підтвердження того, що ви справді маєте намір купити це майно. На запитання: «Яким має бути розмір завдатку?», вам дадуть відповідь, що чим більше, тим краще, адже майно, яке ви маєте намір придбати, користується попитом і якщо знайдеться покупець, який заплатить більше, то вони, швидше за все, продадуть це майно йому.

Передаючи узгоджений розмір завдатку, ви, зазвичай, берете когось із собою, щоб ця особа була свідком. Передавши кошти, ви підписуєте договір про наміри покупки нерухомості. Термін продажу встановлюється приблизно один місяць.

З’явившись у зазначений час до заздалегідь вказаного продавцем майна нотаріуса (зверніть на це увагу: «до заздалегідь вказаного» продавцем, а не вами), ви переглядаєте правовстановлюючі документи на майно і знаходите в них деякі відмінності відносно того майна, що було вказане у договорі про наміри.  Наприклад, ви мали намір придбати 3-ох кімнатну квартиру, а  тут ви бачите 2-ох кімнатну; в договорі про наміри вказана одна адреса, а тут ви бачите іншу; власник за договором про наміри один, а у правовстановлюючих документах вже зовсім інший. На запитання, що виникають, вам дають наступну відповідь. Наприклад, державний реєстратор вказав, що це 2-ох кімнатна квартира, у зв’язку з тим, що в квартирі немає перегородки між кімнатою та кухнею, адреса в договорі про наміри була записана помилково, власник є братом, який захворів, тому не може з’явитись, і при всьому цьому наголошують, що ви ж бачили фактично цю квартиру. Зазвичай покупець відмовляється із зрозумілих причин придбати вказану квартиру та вимагає повернути завдаток.

Але тут виникають проблеми. Вам вказують, що це ви винні в тому, що договір купівлі-продажу не був укладений, так як не бажаєте купувати запропоновану квартиру. Як наслідок, ви порушили договір про наміри, і ніхто вам нічого не буде повертати. Ви звертаєтесь до суду. В суді вам пояснюють, що договором про наміри не можна підтвердити фактично переданий аванс, а показання свідка не є доказом у зв’язку з тим, що він не міг бачити скільки коштів ви передали. З іншої сторони знаходяться свідки, які підтверджують, що ви нічого не передавали і самі відмовились від придбання вказаного майна. Зазвичай, поки проходить судовий процес, виявляється що власник не є власником майна (квартири), а майно (квартира) за адресою, вказаною у договорі про наміри, взагалі не існує.

Так, за один-чотири місяці лише на одному лже-майні на авансових внесках за «договором про наміри» можуть заробляти від 10 до 150 тис дол. США, і при цьому «виходити сухими з води». Дану схему можуть редагувати, переставляти персонажів та більш ускладнювати.

Тепер подумаємо як можна вберегти себе від вищевказаного прикрого випадку.  Так, перш за все, пам’ятайте:

1. Привабливе майно за привабливою ціною дуже рідко з’являється на ринку нерухомості.
2. Для перевірки документів вимагайте лише оригінали правовстановлюючих документів.
3. Перегляньте паспорт власника, дізнайтесь точну адресу майна і чи взагалі воно знаходиться за цією адресою, спробуйте дізнатися більше про агентство нерухомості (якщо таке присутнє в угоді), як довго воно знаходиться на даному ринку, які об’єкти за його сприяння були відчужені, навіть можете попросити документи, що підтверджують існування такого агентства взагалі (наприклад, витяг про державну реєстрацію відповідного агентства нерухомості).
4. При укладенні договорів про наміри чітко перечитайте текст договору, зверніть увагу на власника майна, адресу майна, відповідальність за даним договором, строки укладення договору,
5. Для вибору нотаріуса під час укладення договору купівлі-продажу краще запропонуйте свого, якому довіряєте.
6. Під час передачі авансу візьміть із собою двох-трьох свідків. Кошти перераховуйте виключно на р/р (розрахунковий рахунок) з попередньою перевіркою реквізитів та не забудьте зберегти квитанцію, або ж передавайте власнику майна. Попросіть, щоб він написав вам розписку про отримання ним завдатку (авансу).
7. Зазвичай, за таких умов власник починає нервуватись і говорити, що так недовіряти не можна, що ви переймаєтесь і дуже скурпульозні. Не звертайте на це увагу і робіть все, щоб максимально вберегти себе.
8. Коли підходить час для укладення договору купівлі-продажу,  знову перевірте всі правовстановлюючі документи на майно. Ретельно перечитайте чи співпадає зазначена в них інформація з тією, що міститься в договорі про наміри.
9. Перевірте також паспорти, запитайте в нотаріуса чи із документами все гаразд, чи майно не знаходиться, наприклад, в кредиті, під заставою чи арештом, чи у власника немає інших осіб (третіх осіб), які б претендували на це майно.

Якщо все гаразд, підписуйте договір купівлі-продажу майна (квартири, будинку) і передавайте кошти лише в присутності нотаріуса та свідків.

Інші поради покупцям нерухомості:

1. Вказуйте у договорі купівлі-продажу реальну вартість квартири. У цьому зацікавлений не тільки продавець квартири, але і її покупець. Адже якщо продавець квартири вже після її продажу за якихось причин передумає і вирішить анулювати угоду (на що він, до речі кажучи, має повне право), суд піде йому назустріч. Квартира повертається її колишньому власникові, а власник виплачує покупцеві тільки ту суму, що вказана в договорі.
2. Будьте уважні при покупці квартири, що продається «терміново за низькою ціною». Шахраї роблять копії з документів на квартиру, яка може дійсно належати одному з шахраїв, і протягом короткого часу укладають кілька угод купівлі-продажу, а отримавши гроші, зникають. Господарем квартири в такому разі стане той покупець, який першим зареєструє її в державного реєстратора.
3. Уважно перевіряйте документи на нерухомість: нерідкі випадки, коли продають орендовану квартиру за підробленими документами.
4. Щоб обчислити шахрая, необхідно перевірити у продавця/покупця квартири справжність документів, що засвідчують його особу, в психоневрологічному і наркологічному диспансері за місцем проживання перевірити чи не знаходиться він на обліку. Це складно, але операції, укладені недієздатним продавцем, вважаються недійсними.
5. В органах опіки та піклування обов’язково перевірте наявність або відсутність рішення судових органів про визнання власника квартири недієздатним. У цих же органах необхідно дізнатися, чи є дозвіл на проведення операції з нерухомістю
6. Дуже важливо з’ясувати сімейне становище продавця квартири і можливу наявність прав на нерухомість чоловіка/дружини і дітей. Якщо з продавцем проживають неповнолітні, вимагайте у нього рішення комісії по опіці. А від чоловіка – дозволи на придбання або відчуження нерухомості.
7. Якщо продавець квартири діє за дорученням, необхідно перевірити його достовірність, а ще краще зустрітися зі справжнім власником і упевнитися, що він дійсно збирається продавати квартиру.

Знайте, що довіреність припиняє свою дію в наступних, важливих для покупця випадках:

– закінчення строку довіреності (перевіряйте дати);

– скасування довіреності особою, яка її видала;

– у випадку смерті власника квартири, яка видала довіреність;

– визнання його недієздатним, обмежено дієздатним або безвісно відсутнім;

– визнання недієздатним громадянина, якому видано довіреність, обмежено дієздатним або безвісно відсутнім.

Зокрема, необхідно перевірити квартиру в органі державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Перевірка нерухомості в державній установі по реєстрації майна необхідна, щоб отримати відомості про всю історію квартири: про попередніх власників та про попередні угоди.

Ось деякі тонкощі:

– якщо з квартирою колись був проведений обмін, необхідно переконатися, що всі особи, які були в обміні зацікавлені, повністю ним задоволені;

– якщо квартира продається спадкоємцем, звертайте увагу на термін вступу власника квартири в права спадщини (сумнівна юридична чистота квартири, якщо термін більше шести місяців), родинні зв’язки спадкоємця (чим далі спорідненість, тим вище ризик);

– вас також повинна насторожити насильницька смерть колишнього власника квартири;

– необхідно з’ясувати кількість прописаних в квартирі людей;

– чи не порушуються права громадян, які раніше жили в цій квартирі і виписалися з неї;

– чи прописані вони за новим місцем проживання.

Що стосується фінансового аспекту перевірки квартири, то необхідно з’ясувати, чи є заборгованість по оплаті телефону, чи сплачені рахунки за комунальні послуги і т.п.

Ще один нюанс: якщо продавець заявить на суді, що грошей у нього немає (пропив, втратив, вкрали і т.д.), він буде повертати їх частинами, не більше 30% від місячної зарплати (офіційної, з якої сплачуються податки). Нескладно підрахувати, що при середній офіційній зарплаті терміни повернення грошей можуть відсуватися до нескінченності.

Поради продавцям нерухомості:

1. Будьте уважні, отримуючи гроші готівкою: замість справжніх купюр вам можуть підсунути «ляльку» з газетного паперу. Звичайно, обдурити таким чином досить важко. Але не забувайте, що аферисти – чудові психологи, іноді і в голову не може прийти, що така усміхнена, ввічлива людина переслідує підступні цілі.
2. Укладаючи угоду, вказуйте в договорі реальну вартість квартири, за яку ви отримуєте гроші. Часто трапляється, коли шахраї-покупці переконують продавця квартири вказати в договорі суму менше реально заплаченої: нібито не має сенсу платити «зайві» гроші у вигляді податків.
3. Отримавши завдаток за квартиру, не можна розслаблятися, навіть якщо обидва примірника договору залишаються у продавця. Аферисти знаходять найрізноманітніші способи обману: наприклад, заплативши частину грошей, виїжджають за рештою суми. Самі приїжджають до нотаріуса, який укладає договір, і просять у нього копію договору: свій екземпляр вони нібито втратили. Довірливий або підкуплений нотаріус може піти назустріч, видати копію, а шахраї швидко зареєструють операцію і продадуть квартиру.

Звичайно, це не всі перевірки, які ви повинні зробити. Якщо ви прийняли рішення діяти самостійно, значить, доведеться робити роботу агентства нерухомості самому.  Але виявити шахраїв ви зможете досить швидко, якщо будете уважними і перевірите хоча б частину необхідних відомостей. На жаль, навіть самий ретельний підхід до справи не зможе гарантувати вам відсутність проблем у майбутньому, пов’язаних із недосконалістю законодавства, з неправильно проведеною приватизацією, обмеженням прав тих громадян, про існування яких може не знати навіть сам продавець квартири.

Щоб уникнути відповідних казусів у вашому житті, найкраще укладати вказані правочини у присутності досвідченого представника агентства нерухомості, яке не перший день працює на ринку нерухомості та цінує свою репутацію серед клієнтів.